Покупка недвижимости в Швейцарии

О нынешнем положении дел на рынке недвижимости Швейцарии и ближайших перспективах развития этого рынка рассказывает президент компании Aresa Fiduciaire SA Бернард БАЙНЕР.

— Думаю, россияне многое знают о Швейцарии. Знают, что это великолепное место как для отдыха, так и для работы, что Швейцария была и остается благополучной страной с мощными системой образования и банковской сферой. При этом, страной нейтральной и открытой для сотрудничества с иностранными государствами.
Хотя покупка недвижимости в Швейцарии иностранцами носит ограничительный характер, в целом поле для ведения бизнеса свободно. Правда, в последнее время введены некоторые ограничения для зарубежных граждан — чтобы регулировать число приезжающих и проживающих в стране. Граждан ЕС это практически не касается, но распространяется, например, на граждан Болгарии или Румынии, которые могут претендовать на что-то только после 5 лет проживания в Швейцарии (впрочем, раньше срок был еще больше — 10 лет). Отмечу также, что Швейцария безоговорочно признает дипломы, полученные в университетах стран ЕС, чего нельзя сказать, например, о дипломах университетов США.

Я занимаюсь бизнесом в сфере недвижимости около 20 лет, но с Россией начинаю работать только сейчас. Однако я представляю, в каких регионах Швейцарии предпочитают покупать недвижимость русские. Например, в кантоне Вале, прославившемся своими горнолыжными курортами Кран-Монтана, Церматт, Вербье. Естественно, представляет интерес кантон Берн, или Монтре — регион озер и иностранцев, где проживает много выходцев из арабских стран и из России. Да и швейцарцы не прочь здесь поселиться или приехать поправить здоровье. Я сам из Фрибура, и там тоже много россиян — в этом кантоне их присутствие особенно заметно. Кстати, многие ваши соотечественники имеют компании в кантоне Цуг, но живут они при этом во Фрибуре.

Как известно, продажа жилья иностранцам практикуется не во всех кантонах, и даже там, где это разрешено, существуют ограничения, скажем, по размеру недвижимости: допустимый максимум — 200 м2 площади дома или апартаментов и 1000 м2 земли. Конечно, есть другой вариант — можно купить жилье не на физическое, а на юридическое лицо, то есть на зарегистрированную в Швейцарии компанию. Только надо помнить: при открытии такой компании необходимо, чтобы иностранный капитал составлял не более 1/3.

Сегодня каждый кантон сам определяет, продает он недвижимость иностранцам или нет. Однако уже в следующем году может быть принято решение об отмене всех ограничений на территории страны. На 2007 год назначен референдум по этому поводу, и многие будет зависеть от его результатов. Насколько я знаю, сейчас идут переговоры между Россией и Швейцарией о смягчении визового режима. Но условие, связанное с тем, что иностранцы, имеющие second home в Швейцарии, могут проживать в стране не более 6 месяцев, останется, поскольку оно тесно связано с налоговой системой. Причем это условие одинаково для всех: если я куплю second home во Франции, на меня тоже будет распространяться «правило 6 месяцев». А если уеду жить в Монако, где вообще действует суперльготная система налогообложения, то не смогу находиться в Швейцарии более полугода.

Приступая к делу выбора недвижимости, надо ответить на несколько простых вопросов. Во-первых, выбрать кантон, в котором вы хотели бы обосноваться. Кантоны очень различаются не только по климату или экономической составляющей, но и, например, по размерам налогов. Я бы посоветовал, прежде всего, обратить внимание на кантон Цуг, очень привлекательный кантон Фрибур и, конечно же, кантон Швиц — это, пожалуй, самое интересное место, поскольку здесь действуют самые низкие налоги для физических лиц. Затем надо понять, для каких целей приобретается недвижимость и, соответственно, рядом с чем — с крупным городом, горнолыжным курортом, озером. Наконец, предстоит решить, что именно вы хотите купить — апартаменты, шале, виллу или что-то еще. А дальше… дальше мы все покажем.

Я знаю, что россияне привыкли иметь дело со странами с нестабильной экономикой. Швейцария — не из числа таких стран: если у нас действуют ограничения на покупку недвижимости, то именно потому, что мы не хотим рисковать, не хотим плодить дельцов, наживающих быстрые деньги.

У нас огромная разница в ценах на недвижимость в разных регионах. Во французской части цены намного ниже, чем в немецкой, а самая дорогая недвижимость — в Цюрихе и его окрестностях. Дома, а особенно земля в итальянской части совсем не дешевые, в частности потому, что здесь проживает много иностранцев — немцев, англичан, с недавних пор россиян, а еще больше приезжает на каникулы. Зато жизнь в итальянской части заметно дешевле, чем во французской и немецкой частях.

Сегодня в некоторых регионах Швейцарии спрос на объекты недвижимости намного превышает предложение. Например, в Вале, которым очень интересуются иностранцы (к слову, сами швейцарцы предпочитают не покупать, а арендовать жилье). Дошло до того, что в Вале отели начали переделывать в апарт-отели. Приток новых жителей оказался таким мощным, что возникли проблемы с инфраструктурой. В результате в последние 8 месяцев власти кантона вынуждены были ввести серьезные ограничения. Вообще, купить что-то в «знаменитом» месте, конечно, тяжело, но всего в 20 – 25 минутах езды от него — значительно проще.

В целом швейцарский рынок можно назвать сбалансированным по части спрос/предложение, особенно если учесть уже упоминавшуюся разницу в ценах. Например, шале неподалеку от Булле можно приобрести по 6 000 SFR/м2. Но если вы хотите купить в Гштадте, то придется отдать по 20 000 SFR/м2. В Цюрихе цена на м2 колеблется между 5 000 и 12 000 SFR. Вы можете найти 5-комнатное шале площадью 170 м2 за 650 000 SFR, а можете заплатить 30 миллионов за жилье в том же Гштадте. Так что дистанция — огромного размера, и каждый выбирает то, что ему нравится и по карману.

Ни о каких законодательных инициативах, которые могли бы усложнить жизнь иностранным покупателям недвижимости, я не слышал. И это хорошо. Потому что стабильность — одна из основ привлекательности Швейцарии.